Surroga, rinegoziazione, sostituzione e altre strade a confronto
Le principali operazioni per cambiare le condizioni di un mutuo, con costi, vantaggi e punti di attenzione.
Chi vuole abbassare la rata o il costo del mutuo ha più strade, non una sola. La tabella confronta le tipologie di operazione, non singole banche: il tasso concreto dipende dalla tua situazione e dall'offerta del momento. Leggi la colonna dei punti di attenzione prima di quella dei vantaggi, perché le differenze di costo tra un'operazione e l'altra sono spesso più importanti della differenza di tasso.
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| Operazione | Come funziona | Adatta a chi | Punti di attenzione |
|---|---|---|---|
| Surroga (portabilità) | Una nuova banca estingue il mutuo con la banca originaria e subentra nell'ipoteca, senza costi a carico del cliente (art. 120-quater TUB). | Chi vuole migliorare tasso o tipo di tasso mantenendo lo stesso capitale residuo. | La nuova banca valuta comunque reddito, storia creditizia e immobile; le polizze e i prodotti abbinati restano da confrontare. |
| Rinegoziazione con la stessa banca | Si modificano tasso, durata o tipo di tasso del contratto esistente, con un accordo con la propria banca. | Chi vuole evitare il cambio di banca e ha un buon rapporto con l'istituto. | Non è un diritto: la banca decide le condizioni, e possono esserci spese di istruttoria o un nuovo atto. |
| Surroga con liquidità | Si trasferisce il mutuo e si chiede anche una somma aggiuntiva alla nuova banca. | Chi ha bisogno di fondi per ristrutturare o per altre spese e vuole un'unica rata. | La parte aggiuntiva non è una surroga pura: possono tornare imposta sostitutiva, perizia e costi notarili. |
| Mutuo di sostituzione | Si accende un mutuo nuovo con altra banca per estinguere quello vecchio, con nuova ipoteca. | Chi non rientra nei requisiti della surroga, per esempio per cambio di intestatari. | Costi notarili, imposte e ipoteca nuova; il vecchio mutuo può prevedere penali di estinzione. |
| Passaggio da variabile a fisso | Si sceglie una nuova offerta a tasso fisso per bloccare la rata. | Chi vuole prevedibilità e teme rialzi dei tassi. | Il tasso fisso di partenza può essere più alto del variabile attuale: si paga la certezza. |
| Passaggio da fisso a variabile | Si passa a un'offerta a tasso variabile o con cap per sfruttare tassi di mercato più bassi. | Chi tollera oscillazioni della rata e punta a un costo più basso nel tempo. | La rata può salire se salgono Euribor o BCE; valuta un tetto massimo (cap). |
| Allungamento della durata | Si mantiene lo stesso capitale ma si distribuisce su più anni per ridurre la rata. | Chi ha bisogno di liberare flusso di cassa mensile. | Rata più bassa ma interessi totali più alti; la durata massima dipende da età e politiche della banca. |
| Estinzione anticipata parziale | Si versa una somma extra per ridurre il capitale, a parità di condizioni, secondo il contratto. | Chi ha liquidità disponibile e vuole ridurre gli interessi futuri. | Verifica le condizioni contrattuali sui mutui più datati; per quelli recenti la legge limita le penali. |
Le descrizioni sono sintetiche e non sostituiscono la lettura del contratto. Per i riferimenti normativi consulta Normattiva (Testo unico bancario, D.Lgs. 385/1993, art. 120-quater), per la trasparenza bancaria e la guida ai mutui il sito della Banca d'Italia e per le questioni fiscali l'Agenzia delle Entrate. In caso di controversie con la banca è possibile rivolgersi all'Arbitro Bancario Finanziario.